从开发商迈向不动产商 万科开发经营服务并重战略现成效 从开产商每个企业不管怎么样

“地产行业要从过去传统阶段向新发展阶段迈进，从开产商每个企业不管怎么样 ，发商服务无论愿意不愿意、不动并重江西时时彩杀号技巧【Aurl:www.8233066.com】送888元是经营否准备好了 ，都要相信新发展阶段都将进入循环。战略”

在近日举行的现成效万科媒体交流会上 ，万科董事会主席郁亮在回应外界普遍关心的从开产商市场形势问题时
，也在不断给行业释放信心
。发商服务他表示，不动并重住房需求从“有没有”走向“好不好”的经营阶段。未来住宅建设的战略中枢值是10亿-12亿平方米 ，现阶段住房建设水平显然超跌了。现成效市场积累的从开产商反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，但市场短期恢复的发商服务基础还不牢固，建议地方政府在供给端有更积极的不动并重落地举措。

近年来，万科在持续练好开发业务基本功的同时 ，还在坚持探索经营服务类业务。这些业务一直被郁亮形容是“赚小钱
、赚慢钱  、赚辛苦钱”，但经营好这些业务是万科未来迈向不动产商的必经之路。

住房需求从“有没有”到“好不好”

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为
，主要城市当前的住房条件“被平均”了 ，城市被小镇平均了，江西时时彩杀号技巧【Aurl:www.8233066.com】送888元大城市被小城市平均了 。住房市场需求已经从“有没有”的阶段，走向“好不好”的阶段。

目前客户对居住的需求越来越多 ，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的
。根据第七次人口普查数据显示，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

从城市人口增长 、改善 、更新的需求来看，郁亮预计
 ，未来住宅建设的中枢值是10亿-12亿平方米 。由此来看
 ，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平 ，距离10亿-12亿平方米的中枢值有较大差距 。他认为
，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来
。

谈到短期市场表现时 ，郁亮分享了一组行业数据——8月以来
，政策的发力释放了合理的住房需求 ，已显现出一定效果，9月，一二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转 。

他认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力 。同时 ，不能指望政策一招解决所有问题 。在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固
，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端
，可以有更积极的举措  ，例如对于库存过多的地区 ，暂时放缓土地供应节奏 ，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品 ，这些都是地方政府权限内可考虑的举措
。

操盘及格线标准从60分提高到80分

在本次交流会上，万科开发业务负责人张海分享了开发业务近期对“好产品 、好服务”的思考和实践。

他认为当前行业环境已发生较大变化，客户已成为最宝贵的资源。今天客户对产品功能要求高，看重包括户型、室内装标  、景观
、配套设施、物业服务在内的综合体验 ，企业的操盘及格线标准从60分提高到80分，企业需要从单项冠军变成投资研判 、客户洞察 、产品定位、操盘效率等关键环节的全能高手。

张海表示，当前阶段首先要将基本功练得更好，其中练是核心 ，把业务和管理的基本动作练扎实
，就能产生新的价值 。所谓基本功，首先是按期 、保质地将产品交到客户手中。截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”，客户只跑一次、只花半小时，就实现了收房、领证，与此同时，万科今年在全国360个项目举办了7267次工地开放行动，邀请7.1万余户准业主参与房屋查验和公共区域建设 。基本功也包括加强与客户互动，线上 、线下“两开花”
，短距离链接和服务好客户。从交付前到入住后，万科持续开展丰富的线下社群活动 ，让社区更有温度，与此同时，当线上生活已经成为一种习惯，万科也在直播看房  、线上客户面对面等方面积极开展探索，满足客户新的需求。

与此同时 ，万科也在社区商业方面下功夫。截至目前
，万科全国在建大型综合住区项目超过40个，社区商业从以前的基本生活配套设施成为功能场景更加丰富多元的“小镇活力中心”
，今年开业的杭州良渚文化村玉鸟集，由开发团队
、商业店铺主理人和村民参与共建共创，不仅对社区商业的空间和内容进行了创新，同时也升温了社区内的近邻关系
 。

此外 ，张海认为混合开发已经成为公司重要业务组成部分，核心是实现“宜居、宜业、宜商”。万科的上海天空之城项目就是混合开发的典型代表，在26公顷的土地上建设了包含住宅、租赁住房 、商业 、办公及相应配套设施，打造了多样化的场景
，让购买居住的居民 、租住的租客、商业的消费者 、办公就业的员工
、地铁日常的进出人流及项目周边人群都能在此实现宜居、宜业、宜商 ，构建出“扩大的车站，浓缩的城市”，交付一年以上入住率90% ，高于行业平均水平5%-10%，二手房价比周边高6%-12%。

万科这些年的种种探索与实践，张海认为都是“推动变化，并成为变化”的过程。对于未来城市会发生什么变化，人们将居住在哪里 ，他也给出了回应。据他介绍
，基于长年的实践积累和研发，万科将在上海嘉定落地首个活力
、低碳 、智慧的“未来城市理想单元”——NEXUS理想之地 ，现已全期开工建设，将在2025年竣工  ，项目将成为万科在低碳、智慧等技术场景应用的实践样本 。

苦练基本功需要企业的耐心
，但在张海看来  ，对现在的耐心
，就是对未来的信心。

万科泊寓已实现单月利润连续回正

在今年3月的2022年度业绩发布会上 ，万科总裁祝九胜就表示
，2023年泊寓实现报表盈利的目标是不会改变的 ，并且这个目标是在成本法下的盈利
。

泊寓总经理胡冬华在交流会上分享了万科长租公寓业务的最新发展情况。他表示 ，在集中式公寓领域，泊寓继续保持了规模和效率的领先，更重要的是 ，通过长期的精益运营 ，在开业规模和收入实现稳定增长的同时，自今年6月起  ，泊寓已实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计今年内将实现整体盈利。

胡冬华表示 ，结合市场供应、客户需求
、配套政策的变化，今年泊寓实现了三点突破 。一是进一步完善了产品线，在主流青年公寓的基础上，根据企业和城市人才的需求，推出了宿舍类产品和家庭型公寓产品；二是重点发展企业客户租房服务市场，围绕多个重点企业客户实现从单城市到全国战略合作 ，同时坚持服务实体经济，深耕目标行业 。

目前泊寓的企业客户占比提升至45% 
，累计为超过4400家企业的数十万名员工提供了住房服务；三是根据客户流动性的特征，在全国范围内创新了长短租结合业务模式，2023年前9月的短租服务已超过30万间夜，进一步加强客户服务深度和频次。

近两年，全国保障性租赁住房建设持续深入 ，泊寓也积极参与了保障性租赁住房的建设与运营，广泛地与国资国企
、资产管理机构开展合作。截至目前，泊寓已在19个城市为8.3万间保障性租赁住房提供运营服务 ，在市场化运营机构中，纳保数量位居榜首。

数据显示 ，泊寓上半年租实现营收16.4亿元 ，同比增长10.6% 。业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间 ，出租率达到95.9%。

万科旗下万纬物流的规模和运营效率也持续保持行业领先。万科物流负责人张旭表示，万纬物流目前已服务全球超1600家企业 ，是目前中国冷链行业唯一能服务7个不同行业的多温区供应链服务商。与此同时，万纬已制定了远高于行业的食品安全管理体系，于2023年拿下了国际食品安全领域最权威的BRCGS认证
，并在沃尔玛、泰森、百胜等多个全球500强企业客户的食品安全审核中位列全国榜首。

过去一年，万纬物流在多个客户的食品安全审核中位列全国第一，获得了星巴克年度供应链服务商最佳质量奖 、费列罗全球供应商excellence评级，并在沃尔玛、泰森、蓝威斯顿
、百胜集团的年度食品安全审核中位居全国榜首
。成绩单的背后，是万纬物流制定了远高于行业的管理标准 。

截至目前，万纬物流已服务全球超过1600家企业。不同行业客户对于冷链供应链的需求高度个性化
，因此服务多领域客户
，实际上对冷链企业的专业能力提出更高要求。自2017年进军冷链物流领域后，万纬不断拓展多元化的增值服务能力  ，从单一仓储空间逐渐发展为提供仓储、运营、配送为一体的多温区供应链服务，满足客户多样化需求  。

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